נסיקה במכירות הנדל”ן עם סיום הבחירות ופתיחת המשק

ניר שמול, מנכ”ל חברת שניר והחברה לפיתוח והתחדשות עירונית, דיווח על עליה דרמטית במחירי הדירות. הנדל”ניסטים אלירן פרץ ואושרי יעיש מעריכים כי המגמה תימשך

שנת 2020 – שנת הקורונה גרמה לקריסת מאות עסקים ברחבי המדינה ולמעלה ממיליון מובטלים. יחד עם זאת, באופן מפתיע נרשמה עליה דרמטית במחירי הדירות וכן עליה בהיקף המכירות של דירות חדשות, מסר ניר שמול, מנכ”ל חברת שניר והחברה לפיתוח והתחדשות עירונית. שמול הוסיף, כי בשנת 2020 חלה ירידה בהתחלות בנייה ושיא היסטורי בלקיחת משכנתאות. למרות הסגרים, הירידה בתוצר, עובדים רבים שנמצאים בחל”ת או שפוטרו ומשבר כלכלי עולמי, הנדל”ן בישראל ממשיך להתחזק.

חדרה על המפה

אושרי יעיש, מנהל סניף אנגלו סכסון בחדרה, אישר את הדברים ומסר, כי בעקבות שנת הקורונה והסגרים החליטו אנשים לצאת מקופסאות ולקנות דירות גן ודירות עם מרפסת. הקונים מוכנים להשקיע קצת יותר כסף בבית משודרג יותר.
“גם אם אין ביכולתם להשיג את הכסף, הם נודדים מאזור לאזור. אנחנו רואים נדידה מאד גדולה ממרכז ודרום השרון לאזור חדרה, כי המחירים בחדרה זולים יותר. בין 60 ל 65- אחוז מהפונים אלינו הם לא תושבי חדרה. מחירי הדירות אכן עלו, אולם לא בצורה דרסטית. המחירים עלו בעקבות הביקוש, אבל המחירים בחדרה ביחס לשאר ערי השרון עדיין זולים”. יעיש הוסיף, כי “הקבלנים שמוכרים דירות יד ראשונה מנסים להעלות את המחירים וזה בעצם מעלה את המחירים, אבל רוב העסקאות הן עסקאות יד שנייה. הקונים רוצים משהו מוחשי ולא לקנות על הנייר. פחות סומכים על העתיד, זה מסמן סוג של חרדה ולא ידוע מה יקרה בעתיד”.

ביקושי שיא למושבות

בניגוד לנתונים הארציים, בפרדס חנה-כרכור נרשם גידול בהתחלות בנייה. למעשה, פרדס חנה היא מהרשויות הבודדות בהן בשנת 2020 חל גידול בהתחלות בנייה ביחס לשנת 2019.
אלירן פרץ, מנהל “פרץ נדל”ן” בפרדס חנה-כרכור, הוסיף כי “המכירות עלו וגם המחירים עלו. ניתן לומר, כי רמת הביקושים עלתה משמעותית. לדעתי, העלייה במחירים נובעת מגידול חד במספר משפרי הדיור המתגוררים מחוץ לפרדס חנה ומבקשים לעבור אליה. הקורונה גרמה לזה שאנשים מפחדים להיות כלואים בארבע קירות ללא מרפסת, חצר או מרחבים פתוחים”.
על-פי פרץ, בהתייחסו לאזור המושבות בכלל ולפרדס חנה בפרט, המחירים קפצו בשנת 2020 בין 4% ועד 8% תלוי נכס ואזור גיאוגרפי.
לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומשרד השיכון מדובר בשנה שהסתיימה עם שיא היסטורי של לקיחת הלוואות משכנתא בסכום כללי של 78 מיליארד שקל. זאת לצד ירידה דרמטית של 22% במספר הדירות החדשות העומדות למכירה לעונת השנה הקודמת (למרות הגידול הטבעי באוכלוסייה). כמו כן נרשמה עלייה של 4% במחירי הדירות ועלייה של 14.6% , לפי הלמ”ס, במספר הדירות החדשות שנמכרו בשנת 2020 . מדובר בנתונים שחלקם הם שיא של עשור, כמו לדוגמה כמות הדירות החדשות שנמכרו.

ניר שמול הסביר מה הן הסיבות לתופעה הייחודית בישראל וממה הן נובעות. לדבריו, קצב גידול האוכלוסייה בישראל הוא הראשון בכל מדינות ה- oecd . כמות הילדים לנפש היא הגבוהה ביותר במדינות הללו. במדינה בה נולדים 200 אלף תינוקות בשנה, נפטרים כ 50- אלף אנשים בשנה ונבנות רק 47000 דירות בשנה ממוצעת, הכיוון ברור.
“ישראל בונה דירות לפי כמות המתים ולא לפי כמות החיים. מדובר במחסור של למעלה מ 1.5- מיליון דירות עד לשנת 2040 . המחיר ימשיך לעלות עד לטיפול מאסיבי בנושא ההיצע, בעיקר באזורי הביקוש”, הדגיש שמול.
בנוסף מסר שמול, כי הורדת מס הרכישה ל 5%- הביאה להחזרת המשקיעים לשוק שחלקם מתוך היקפי המכירות עלה מ 11%-בשנת 2019 ל 22%- מתוך כלל העסקאות ב 2020- והיד עוד נטויה.
כיום המשקיעים הממוצעים הם עובדים שמשתכרים בממוצע כ 20- אלף שקלים לחודש ומעלה, שרוכשים דירה שנייה מתוך רצון לאפשר לילדיהם להגיע לדירה בישראל.

לחלופין, אזרחים שיוצאים לפנסיה או לפנסיה מוקדמת ומבקשים לרכוש דירה שתאפשר להם הכנסה פאסיבית קבועה בכל חודש, לצד אוכלוסייה הולכת וגדלה של אנשים שמקבלים כספי ירושה ומשקיעים אותם בנדל”ן.
“הריבית הנמוכה במשק, היעדר אלטרנטיבות להשקעה בתקופת הקורונה והחשש מהתמוטטות הבורסות בישראל, החזירה כאמור משקיעים רבים לשוק הנדל”ן בישראל” הסביר שמול. סיבה נוספת אותה מנה שמול, היא היעדר משילות. סיום תוכנית מחיר למשתכן גרמה לזוגות צעירים רבים, שנהנו בעבר מתוכנית זו, לחפש ולקנות דירה בשוק החופשי. עוד לדבריו, הסגרים וההימצאות הרבה בבית הביאה ישראלים רבים לבחון את מקום מגוריהם. האם הוא מתאים לצרכיהם המשתנים לאור המציאות העכשווית. “אנשים רבים שישבו על הגדר והתלבטו בעבר האם לרכוש נכס חדש או לשפץ את הנכס הנוכחי שלהם, קיבלו החלטה לרכוש נכס חדש בדגש על פריחה מחודשת של בתים, דירות גן, דירות פנטהאוז עם מרפסות מרווחות”. סיבות נוספות הן הריבית הנמוכה במשק והאפשרות של בנק ישראל להעניק משכנתאות עד לגובה של 75 אחוז לרוכשי דירה ראשונה, 60% למשפרי דיור וכן 50% למשקיעים,הביאה לשיא בלקיחת משכנתאות.

יותר ביקוש – פחות היצע

תהליכי הבירוקרטיה הארוכים בישראל וההתארכות של זמן הבנייה מביאים בממוצע להשלמת פרויקט חדש תוך 7-5 שנים, מיום קניית הקרקע ועד ל 15-10- שנים בפרויקטים פינוי בינוי והתחדשות עירונית, מרגע המפגש הראשון מול הדיירים בעלי הקרקע.
זאת ועוד זינוק צפוי בעליה של יהודים לארץ וחזרה של ישראלים רבים לישראל ממדינות רבות בעולם בשל נגיף הקורונה, הרצון למשפחתיות, חיסונים זמינים וכלכלה חזקה לעומת מדינות רבות אחרות בעולם.
סגירת השמיים הביאה ישראלים רבים שנהנו מטרנד של רכישת נדל”ן בחו”ל, (שיא של כ 3- מיליארד דולרים בשנת 2019) להישאר בארץ ולחפש השקעות בישראל ולא לבצע רכישת דירה בברלין, לונדון, ניו יורק, ורשה, מדריד, אתונה ובערים רבות נוספות מעבר לים. הציפייה בתחילת המשבר לירידת מחירים והמציאות של עליית מחירים, גורמת לישראלים רבים להקדים ולרכוש דירה, רגע לפני זינוק נוסף במחירים.
“הצטברות נתונים אלו מובילה למסקנה, כי בשנת 2021 נראה המשך של עליות מחירים, ירידה נוספת בהתחלות הבנייה וגידול משמעותי במספר העסקאות. כאשר ישראל נמצאת שוב בשנת בחירות ואנו לא צופים תוכנית חדשה בתחום הנדל”ן (בהנחה שהתנאים הפויליטיים יאפשרו הקמת ממשלה יציבה חדשה ולא יציאה למערכת בחירות חמישית). השנה הקרובה מסתמנת כשנה אבודה לזוגות הצעירים ו”למחפשי מציאות ” בתחום הנדל”ן, אשר מקווים לירידת מחירים”, סיכם שמול.