כל מה שכדאי לדעת על קבוצות רכישה בתחום הנדל”ן
וגם טיפים חשובים ביותר בקניית דירה בקבוצת רכישה
קבוצות רכישה? זו לא מילה גסה, בחודשים האחרונים אנו עדים לעיסוק אינטנסיבי בנושא קבוצות הרכישה, לאור קריסתה של אחת החברות הגדולות בתחום. לרוב, העיסוק בנושא הוא שלילי ועוסק בסיכונים הקיימים בתחום הרכישה בקבוצה. עם זאת חשוב לעשות מעט סדר בדברים ולהבין את ההיסטוריה של קבוצות הרכישה וגם את יתרונות הרכישה במסגרת קבוצה.
ניר שמול, מנכ”ל חברת שניר המשווקת פרויקטים בתחום המסחר והמגורים (החברה אינו עוסקת בתחום קבוצות הרכישה), מעניק שישה כללים בסיסיים שיש לזכור בלקנות דירה בקבוצת רכישה.
היסטוריה – קבוצות הרכישה בישראל התפתחו בראשית דרכן מקבוצות של חברים ואנשי מקצוע שרצו לגור יחדיו או לקנות נכס בבניין משותף ולחסוך את מרכיב הרווח היזמי ועלויות המיסוי החלות בעסקה יזמית רגילה. בעבר, קבוצות כאלו של חברים-רוכשים שהתארגנו יחדיו, חסכו מאות אלפי שקלים לעומת עסקה יזמית רגילה. חסכון זה נוצר הודות למרכיב המע”מ, שבעבר היה פטור לכך בקבוצת רכישה (עד שתוקנה החקיקה בנושא המע”מ באופן חלקי) וכן לאור חבות מס הרכישה אשר חלה על הקרקע בלבד ולא על עלותה של הדירה הסופית. מרבית המארגנים הגדולים כיום של קבוצות הרכישה צמחו מאותם פרויקטים ראשונים שבהם הם מכרו דירות לחברים /שותפים.
הכר ולמד את המארגן של קבוצת הרכישה – זהותו של מארגן קבוצת הרכישה, ניסיונו, פרויקטים וקבוצות קודמים שסיים – כל אלה הם אבן היסוד בשיקול אם להצטרף לקבוצת רכישה. בדקו את ההיסטוריה של החברה המארגנת, בקשו לשוחח עם לקוחות שרכשו דירה בעבר, אם מחיר הדירה שנאמר להם בתחילת התהליך כהערכה היה סופי ומוחלט? אם איכות הביצוע הייתה ראויה? אם כל מה שהובטח אכן התקבל בסופו של דבר? מבדיקה של העבר אפשר ללמוד המון על סיכויי ההצלחה בעתיד!
יש בנק מאחוריך? – מומלץ לבדוק שיש אישור למימון בנקאי לפרויקט אם הקבוצה נסגרת! רכישה ללא בנק מלווה, המציע מימון בנקאי, תאלץ אתכם להגדיל את שיעורי ההון העצמי. בדקו מה היקף המימון ועלויותיו לכל רוכש בקבוצה בטרם החתימה על ההסכם.
לא להתפשר על ליווי משפטי מקצועי! – קחו עורך דין הבקיא בתחום הנדל”ן בכלל ובתחום קבוצות הרכישה בפרט, כדי לעבור על הסכם השיתוף. וודאו כי כל הכספים נכנסים לחשבון בנקאי סגור המשמש את מארגן הקבוצה וחבריה רק לטובת הפרויקט הספציפי בו אתם מצטרפים לקבוצה.
מי בונה? – דרשו כי עבודות הביצוע בפרויקט ייעשו רק על ידי חברות בנייה רשומות ורציניות ובעלות סיווג קבלני מתאים. אל תצטרפו לקבוצה שבה הרצון לחסוך במחיר הסופי של הדירה מסתמך על עלויות ביצוע שאינן סבירות או על קבלנים שמציעים מחירי ביצוע נמוכים כדי לקבל את העבודה וכנראה בעתיד ידרשו סכומים נוספים כדי להשלים את העבודה. דרשו לעיין בהצעות המחיר לביצוע מחברות בנייה רציניות בטרם החתימה על החוזה הסופי כדי לראות כי המחיר המוערך הסופי מסתמך על הערכה אמיתית של עלויות ביצוע. זכרו: עלויות הביצוע הן המרכיב המרכזי בעלויות הנלוות, מעבר למיסוי ולקרקע!
היו מעורים בשוק הנדל”ן באזור – האופציה לרכוש דירה מיזם עם ערבות חוק מכר תמיד קיימת, לכן בדקו מהם מחירי הדירות בפרויקטים סמוכים, הן מיד שנייה והן של דירות חדשות – אם הפער אינו גדול חשבו היטב אם עדיף לרכוש דירה במסגרת הקבוצה, להעדיף דירה מוכנה או לרכוש דירה מיזם. שימו לב, אם הפערים גדולים מדי ואינם סבירים, יש לבדוק היטב שוב את מרכיבי העלויות – אין מתנות חינם!
לסיכום אומר ניר שמול: “עם בדיקות נכונות, מארגן אמין ויועצים מתאימים, עדיין יש מקום משמעותי לקבוצות רכישה בישראל כל עוד מביאים בחשבון שאין ודאות מוחלטת לגבי המחיר הסופי ולעיתים הערכת העלויות בתחילת הדרך היא נמוכה מהמציאות לאור משתנים רבים. עם זאת, בשוק שבו מחירי הדירות עולים ומאמירים מחודש לחודש, אפשר לרכוש דירה בקבוצה, כל עוד מדובר במארגן אמין ורציני וכך לעשות עסקת נדל”ן מצוינת”.
