אחת משיטות השיווק המקובלות יותר היא האפשרות לשלם 20% בחתימת חוזה והיתרה עם מסירת הנכס. לכאורה, רק יתרונות. המומחה לתיווך ולייעוץ משכנתאות בנימין ידידיה (עוגן נכסים) מסביר על החסרונות שעלולים לעלות לרוכשים ביוקר
כחלק משיטת שיווק נכסים על-ידי קבלנים, ניתנת ללקוח אפשרות לשלם 20% בחתימת החוזה והיתרה בסך 80% בעת מסירת הנכס ללקוח. לכאורה ההצעה מפתה. מצד אחד, רוכשים דירה חדשה בבניה ישירות מהקבלן. מצד שני, עד לסיום הבניה וקבלת המפתח, אין צורך בתשלומי החזר משכנתא חופף לתשלום שכר דירה על דירת המגורים העכשווית. ואכן, לא מעט זוגות צעירים מבצעים רכישות בשיטה זו. האם באמת מדובר בצעד נכון? לדברי המומחה לתיווך וייעוץ משכנתאות, בנימין ידידיה (עוגן נכסים), התשובה היא “לא”. מה כן צריך לבדוק? את השורות הקטנות בהסכם.
רכישת דירה בישראל היא משימה מורכבת מבחינת עלויות. מה לטעמך יש לבדוק טרם חתימת החוזה?
“בעיקרון, כאשר בני זוג עומדים בפני רכישת דירת מגורים על-ידי לקיחת משכנתא כהשלמה להון העצמי, טרם חתימת החוזה, הם פונים לבנקים כדי לקבל אישור עקרוני. הבנק הנותן אישור עקרוני להלוואה, בוחן את ההכנסה הפנויה פר נפש במשפחה. לפי זה קובע הבנק את יכולתם של הלווים לעמוד ביעדי החזר חודשי למשכנתא. הוא מכפיף את אישור ביצוע ההלוואה לנתונים שהוצגו לו בעת הבקשה לאישור”.
“במקרה דנן, במידה ובני הזוג יבקשו לממש את האישור לביצוע ההלוואה בעת קבלת המפתח (כשנה ויותר מיום קבלת האישור עקרוני), הבנק יבקש לראות את ההכנסות החודשיות של בני הזוג. במקרה וחלילה נפגע גובה ההכנסות. לדוגמא, קיצוץ באחוזי משרה, החלפת מקום עבודה ששכרה נמוך ובמקרה קיצון פיטורין של אחד מבני הזוג, הבנק רשאי שלא לאשר את ביצוע ההלוואה. בני זוג לוקחים הימור מסוכן אשר יכול להביאם לכדי הפרת חוזה עם כל המשמעות בכך”.
“כמו כן, בקבלת אישור עקרוני ישנם ציטוטי ריבית שאושרו בבקשה. תוקף ציטוטי הריבית תקפים לכ- 30 יום מיום מתן האישור. כמובן, שהתוקף ניתן להארכה של חודש חודשיים נוספים כאשר ההליך לביצוע ההלוואה פעיל.
“במקרה דנן, במידה ובני הזוג יבקשו לממש את האישור לביצוע ההלוואה בעת קבלת המפתח (כשנה ויותר מיום קבלת האישור העקרוני), הם יכולים למצוא עצמם עם ציטוטי ריבית גבוהים מאוד (שכן, לא ניתן לצפות מהן הריביות שיהיו בעוד כשנה וחצי) שיקשו עליהם לעמוד בהחזרי המשכנתא מידי חודש”.
בנימין ידידיה (עוגן נכסים): כ-99% מהקבלנים מצמידים את יתרת התשלומים שנותרו לנכס למדד תשומות הבניה.
מה עוד יש לקחת בחשבון – במידה וזוג בוחר בשיטת תשלום, לדוגמא, של 20% מראש ו-80% עם מסירת המפתח?
“מדד תשומות הבניה למגורים הוא מדד המשקלל את השינויים במחירי הבניה של דירות למגורים בעקבות שינויים בעלות חומרי הגלם השונים (בטון, ברזל וכו’…) מחודש לחודש. כ-99% מהקבלנים מצמידים את יתרת התשלומים שנותרו בגין הנכס למדד תשומות הבניה. וזאת מכיוון שלוקח מספר שנים לבנות דירה והקבלן שמכר לכם דירה במחיר מסוים חשוף לשינויים בעלויות השונות. בעצם זה שהקבלן מצמיד את מחיר הדירה למדד תשומות הבניה, הוא “מבטח” את עצמו מהשינויים בעלויות ומעביר את הסיכון אל הרוכשים”.
“לדוגמא: אם יתרת התשלומים שלכם לקבלן עומדת על 1,000,000 שקל. ולדוגמא, מדד תשומות הבניה עלה ממועד ההצמדה ועד למועד התשלום ב-2%. במצב כזה יהיה עליכם לשלם לקבלן סכום נוסף של 20,000 שקל בעבור ההצמדה. בימים אלה ממש, הגיע אלי לקוח שרכש דירה לפני שנה וחצי בעלות של 1,710,000 ₪. הוא שילם בחתימת החוזה 20% בסך 342,000 ₪. כעת, במסירת המפתח, היה עליו למשוך את כספי המשכנתא ולהשלים 1,368,000 ₪. “לפתע”, קיבל דרישת תשלום נוספת מהקבלן ע”ס של 41,000 ₪ בגין עליית מדד תשומות הבניה”.
“ולמה עליו לשלם סכום זה? כי מדצמבר 2019 עד היום עלה המדד ב-3%. כאשר, רק בארבעת החודשים האחרונים המדד עלה ב- 2.1%, והצפי שמדד יעלה משמעותית בשנה זו . ללקוח אין אפשרות להגדיל את המשכנתא משום שכבר לקח 75% מימון. ללקוח אין אפשרות לקחת על עצמו הלוואות נוספות. במקרה דנן, במידה ובני הזוג יבקשו לממש את האישור לביצוע ההלוואה בעת קבלת המפתח. כשנה ויותר מיום קבלת האישור העקרוני, הם יכולים למצוא עצמם עם דרישת תשלום מנופחת בגין מדד תשומות הבניה בהפתעה גמורה ומבלי יכולת לשלמה”.
1תגובה